1·17
独立评房·独立观念
现在的媒体真的太厉害了，曾经算保本价，现在直接能算出开发商的赢利率。
看得我一愣一愣的，比方今日出让的几宗地：
华丰地块预期赢利率是14.2%；
金沙湖地块预期赢利率是7%；
艮北地块预期赢利率是2%；
未来科技城地块预期赢利率是1.2%；
计算方法一点都不杂乱，地价、限价、本钱，加减乘除一算就有了上面的数字。
总而言之，这么一算结论是：土地行情升温了，但开发商没什么获利空间。
在没什么巨大赢利面前，杭州本乡房企开端连续回归。
今日金沙湖地块，就有由坤和、融创、开元联合拿地。回想一下，多久没在杭州土地商场看到坤和、开元的身影了？
而在一周之前，久未出面的钱江房产也从头出现在土地商场上。并且摘得的仍是大热三墩北，溢价率29.17%。
时刻再回拨一下，1月2日，中天拿下东湖商住地，其时的是溢价率是23%。这样的溢价率，放在曾经是很难幻想的，现已远超集团拿地的权限。
曩昔一年，杭州土拍商场上，本乡房企一再现身土地商场：广宇、西房、拥护、华元、杭房、德信、保亿……并活跃参与拿地。
我整理部分本乡房企所拿的涉宅地块，供我们参阅：
滨江和绿城也是杭州本乡房企，一向活泼在杭州土地经常，而近一年的活泼度尤为高。
尤其是滨江，简直承包了杭州的高价地，2019年至今拿下了17宗地块。
其时的观念是：1、本乡房企没有幻想空间；2、资金实力不如外来房企。
现在的状况反过来了吗？不完满是。
双限后的土地商场，本乡房企连续回归，我认为有几个原因：
1、热不热心，积不活跃是比照而来的。
外来房企的拿地理性衬托了本乡房企，拿地数据证明，外来房企在杭州的拿地活跃性的确变低了。
2、外来房企为什么热心不如曾经了？
一方面，对商场不了解，首要任务是成功拿地，乃至不惜代价，而现在不是“非拿地不行”；另一方面，杭州双限后，土地本钱高，未来价格又没幻想力。
全国性规划房企，风控更为严厉，没有非要扎根一座城市的志愿。他们的资金往往去向赢利更高的城市，而杭州房地产的赢利，现已趋稳，尤其是双限后，赢利空间没了悬念，乃至没有博弈的空间。
3、通过这几年的摄生养息，本乡房企的资金实力凸显。
并且拿地又不代表需求自己操盘，能够与其他开发商协作。其实不拿地的那几年，本乡房企也没闲着，一向以协作方的身份存在。
广宇一向在和万科、阳光城协作，绿城和滨江就更不用多举例了。和全国性房企协作之后，本乡房企也有很大的改变，互为浸透的联系。
比方，今日坤和、开元拿地，牵起了融创的手。
4、本乡房企对故乡更有决心，心态也更平缓。
尽管媒体在算赢利率的时分有点一刀切，但赢利率的确大不如前。这就很检测开发商的心态，能不能够安全、平稳地去开发一个项目，企业文化、操盘心态至关重要。
当年多少外来房企悍然不顾、凶相毕露进杭州，我总仍是能想起，他们初入杭州时的种种标语。归根到底仍是为了赢利，当赢利缩水，在本钱线上挣扎，还会持续留守吗？
但本乡开发商不一样，它们本来就在这儿，更爱这儿的土地、这儿山水……这是一种恋土情结。
5、本乡房企几年没拿地，需求补仓。
之前竞不过外来房企，拿不到地，大部分的本乡房企现已缺地好久，正是需求补仓的时分。土地双限，不恰恰是机遇？
最终再问一句：外来房企不恋战了么？
也未必。城市公司都做到了一年几百亿的规划，也很难抛弃战场。只能说，职业开端分解，留下来的房企成为集团新的羽翼，难以习惯的房企再试水之后留下著作。
新的房企也持续在进入，比方今日的艮北新城牛田单位R21-06地块，由把戏年集团竞得，成交价18.19亿元，楼面价27367元/平米，溢价率18.97%。
现在看来，何时拿地，跟每个房企所在的阶段联系更大。是不是有满足的资金拿地？是不是到了需求补仓的阶段？（THE END）
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撰文：李坤军
修改：暮 潇
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