导 读
在所有的经济周期规则中，房地产被称为“周期之母”，因其在经济开展中发挥着不行代替的及其重要的效果。本文将从房地产周期的视点动身，依据房地产商场的现状，讨论我国房地产周期的新特征。
摘 要
1. 我国现在正处于乡镇化进程的第二阶段，乡镇人口以“家庭式搬迁”为首要方法，向多个要点城市群大都市圈搬迁，人口乡镇化与土地乡镇化趋于同步，供需错配对立杰出。
2. 本轮房地产周期显着拉长，城市间开展形式由雁阵式梯次形式转向“因城施策”的各城市自有形式，房企面对新的竞赛格式。
3. 疫情对房地产周期的影响：商场需求拖延开释、财物价值重估，进步自动调控的积极性效果、重塑购房者的寓居需求。
正 文
01乡镇人口以“家庭式搬迁”为首要方法，向要点城市群大都市圈搬迁
人口是房地产商场的根本需求来历。不管从房子的寓居特色抑或是投机特色动身，人口规划都是重要根底。因而，人口周期是影响房地产商场的首要的要素。我国人口搬迁首要受乡镇化进程所影响，因而咱们将结合乡镇化进展归纳剖析当时我国人口搬迁现状。
1.我国现在正处于乡镇化进程的第二阶段：城市间的人口搬迁
我国当时乡镇化进程从高速增长时间过渡为平稳开展的中后期阶段。依据国家计算局发布的《2019国民经济和社会继续健康开展计算公报》，2019年底全国大陆总人口140005万人，其间乡镇常住人口84843万人，常住人口乡镇化率已高达60.60%。 乡镇化进程分为三个阶段：第一阶段经济快速增长，居民收入水平进步，根底制造业加速速度进行开展，人口从乡村向城市搬运；第二阶段制造业开展减缓，三四线城市的人口开端流入第三工业兴旺的一二线城市；第三阶段则是城市化率超越70%后，人口继续向大都市圈会集。 我国乡镇化进程的第一阶段自98年开端加速开展。2000年10月的“十五”规划中提出加速乡镇化战略后，我国乡村人口开端大规划向乡镇搬迁，并于2010年抵达高峰，占全国活动人口63% ，该比率随后开端放缓，年均削减2.9% 。与此一起，人口在乡镇间的活动则继续添加，2010年后占比年均添加3.3% ，2015年抵达38% 。
这一数据直接证明了我国当时正处于乡镇化进程的第二阶段，乡镇人口正进一步向工业资源、公共资源更丰厚的大中型城市集合。
2.我国的人口搬迁已进入家庭搬迁阶段
依据国家卫生计生委的查询查询，当时近9成的已婚新生代活动人口是夫妻两边一同活动，与爱人、子女一起活动约占60%。越来越多活动家庭开端带着白叟活动。 我国的人口搬迁现已从家庭中首要劳动力的个人搬迁形式，转变为部分或完好的家庭搬迁形式，成为人口活动和搬迁的新常态。其间，完好家庭式活动为我国中心家庭活动的主导形式，份额抵达65.5%，半家庭式活动、非家庭式活动别离占26.0%和8.5%。已婚活动人口搬迁现已出现出显着的家庭化趋势，家庭成员一起搬迁成为首要挑选。 疫情影响下，活动人口家庭式购房志愿更激烈。依据权威机构的查询显现，疫情后 50.9%购房者更倾向在资源会集的城市置业，其间物业、医疗等资源优先级较高。因为优质资源多会集在一二线城市，家庭式搬迁将进一步带动一二线城市的消费、出资与出产，然后进一步促进城市群都市圈开展。
3.人口活意向多个城市群都市圈搬运
我国经济正从高速增长时间转向高质量开展期，区域工业格式开端出现显着分解。因为工业是集合人口的中心驱动力，因而人口搬迁也出现出了极强的区域特征。除都市圈中心一线城市外，要点城市群和都市圈均开端引发人口效应，其直观表现是低收入区域人口向高收入区域活动。
现在我国各省人口GDP占比仍然有失平衡性，TOP100城市以51%的人口贡献了约73%的GDP，其间广东、江苏GDP别离占全国11%和10.2%，但人口只占8.1%和5.8%。当时滞留在乡村与三四线城市的劳动力人口将继续向优势区域会集。
长三角、珠三角、京津冀三大城市群因为工业兴旺、经济抢先，仍然是重要的人口流入地。因为临海区域具有天然运送优势，全球75%的大城市、70%的工业本钱和人口均会集在距海岸线100公里内的区域，我国跨省活动人群中则有高达88%的人口集合东部滨海城市。跟着未来工业动能继续开释，中心城市协同周边城市晋级，三大城市群的人口效应将进一步杰出。
中西部省会城市的活动人口中约 80%来自省内，人口就近城市化现象显着。当一个中心城市首先开展，将对整个区域的经济起到带动效果。伴跟着人口、资金的会集，中西部省会城市不断的进步区域优势，敏捷构成区域工业。其间，重庆、成都、武汉、西安、贵阳、长沙等城市将成为人口流入要点城市。 现在，在我国337个城市中，人口超1000万的超大城市有6个，500万-1000万的特大城市有7个，300万-500万的L类大城市有16个，进一步表现了人口搬迁的流向。与此一起，相较其他兴旺国家，我国大城市数量和人口规划仍有较大距离。日本前10大城市人口约占全国人口的46%，英国为21%，而我国仅为 9%，我国大都市圈仍然有较大的开展空间。 跟着我国落户方针的放宽，人口搬迁进一步大都市圈化。依据齐夫规则，未来15年，我国超大城市有望超10个，特大城市有望超15个。
4.人口乡镇化与土地乡镇化趋于同步，供需错配对立杰出
在乡镇化开展的初级阶段，我国土地乡镇化速度显着高于人口乡镇化，直至2011年开端回落，2017年开端增速放缓。
近年来随同人口搬迁，土地乡镇化与人口乡镇化已趋于同步，但普遍存在供需错配的状况。以东部区域为例，作为很多人口流入区域，东部大都城市缺少相应的建造用地目标，供需对立杰出。跟着“放宽乡镇落户条件，树立健全人地钱挂钩方针”、“永久根本农田以外的农用地转为建造用地批阅与征收试点授权下放”等方针的施行，土地商场有望进一步完成“商场化”开展。02房地产周期的新特征：周期拉长，房企重塑竞赛格式，多城市“因城施策”开展
1.2019年房地产商场回忆：先扬后抑
2019年头，房地产商场全体坚持上一年底的低迷状况。3月迎来小幅度的放松方针后，房地产商场迎来“小阳春”；但5月开端，企业融资端突然收紧，加之730会议上着重“不将房地产作为短期影响经济的手法”后，土地商场降温，商场预期大幅下降，需求入市显着减缓。三季度末商场出现以价换量的现象，直至四季度末才有康复痕迹。
2.周期新特征：周期拉长；供求、方针、金融协同改变，共同趋势；房企重塑竞赛格式；多城市“因城施策”开展
（1）周期显着拉长
曩昔，我国房地产商场以3年为周期出现周期性涨跌规则。本轮周期从2015年开端进入上扬曲线，2016-2017年抵达昌盛阶段，2018年至今处于全体企稳状况，相较此前已显着拉长周期，且本轮底部也相对较高。
需求清晰的是，本轮周期内供应端与需求端的对立仍然存在。土地供应弹性天然缺乏的一起，调控方针、信贷条规等外部要素对房地产商场的调控极为显着，导致了本轮周期内全体库存周期偏长，商场预期缺乏。而各地调控方针分解也导致城市间商场出现显着差异。
（2）供应、方针、金融协同改变，共同趋势
从全体来看，我国的供求周期、方针周期、与金融周期全体趋势共同。当时，在“供应稳、需求韧”的前提下，方针东西和金融东西发挥了更自动且首要的驱动效果。2018年7月与2019年的2月、8月，微观金融方针与房地产调控方针均发生了严重的改变，与之对应的是商场需求敏捷对此作出了反响。
2020 年央行初次提出“树立房地产金融长效办理机制”，标明我国房地产调控已进入继续性的安稳阶段。钱银方向的信誉债、开发贷、信任、海外债、LPR 变革及地产非对称降息等方针，极大程度确保了楼市平稳运转，全方位避免了楼市大幅度涨跌。 “长效办理调控机制”注重常态化、自动化与双向化，标明政府将依据商场运转状况，更自动、更活络地引导房地产商场的健康开展，经过小幅度的调整使商场坚持长时间安稳。
（3）房企重塑竞赛格式
在房地产商场加速速度进行开展的阶段，土地周期略晚于楼市周期，动摇较小，房企在此根底上依靠逆周期操作敏捷扩展规划。当时现状下，一方面，房企的融资途径不断收紧，另一方面，地价房价比中枢不断攀升，房企赢利空间遭到剧烈紧缩，现金流空间收窄，逆周期操作益发困难，传统房企面对巨大应战。在此根底上，房企唯有走出传统舒适区，探究晋级新的竞赛形式，方能坚持商场占有率。
（4）城市间从雁阵式梯次形式转向各城市自有形式
如前文所述，我国地区间开展不平衡，由此带来的是各城市房地产商场间出现大国雁阵式梯次形式，即一线城市更快跟从周期，而三四线城市则紧随其后。 但在本轮周期中，部分城市之间出现反向周期的特色。2017 年，华北环京区域楼市遇冷，东南滨海区域却继续上涨。2018 年，中西部、东北呈上升趋势，华东华南则横盘胶着。2019 年，大部分一二线城市楼市低迷，但部分三四线城市仍以峰值成交。 全体而言，本轮周期内一二线城市受限价方针的重要影响，而三四线城市则更多受供应端的影响。这中心还包含： 刚性限价城市：“中心-市郊”价格体系扁平。上升期一二手价格倒挂，中心区高热。下行期板块分解，外围走弱。如华东、中部单个二线城市。 弹性限价城市：走高后乏力，盘整期、修正期相对较长。如广东、福建单个一二线城市。 供应放量城市：补库存过量过快，供需回转，成交萎缩。如河北、湖北单个三四线城市。 需求透支城市：房价超越天花板，脱离购买力，棚改走弱，价格虚高回调。如山东、湖南单个三四线城市。
03疫情对房地产周期的影响
1．商场需求拖延开释
疫情影响线下成交，并进一步引发商场动摇，但因为需求端耐性仍在，因而后续商场将随同需求拖延开释而逐渐修正。
2.财物价值重估
我国对疫情的有力防控得益于我国的准则优势。在疫情引发商场惊惧心情、全球金融商场剧烈动摇后，我国成为避险资金的目的地。海外本钱频频收买国内中心财物，表现了世界本钱的看好，国内中心地段的财物价值将得到重估。
3.进步自动调控可能性
在“房住不炒”方针下，房地产商场的动摇将会得到进一步的自动调控，当时房地产商场出资需求逐渐退出，自动办理职能将进一步发挥能动性，刚需则将得到进一步的保证。
4.购房者重塑寓居需求
疫情期间购房者关于住所的感触得到一轮新的晋级，后续将从头注重实在寓居需求，更注重开发商的产品及服务，使房子的寓居特色进一步回归实质。
结 论
当时房地产商场已进入了新特征下的新周期，在“房住不炒”和“因城施策”方针的引导下，未来房地产商场将出现以中心城市和大都市圈为代表的继续性安稳开展新格式。疫情关于房地产全体周期的影响较小，个人财物有望在本次疫情下得到重估，房子将进一步回归寓居特色。
